浙江海昌律师事务所 严凌振 黄光敏
摘 要： 从本质上说“群租”合同是以独立登记的房屋内成立两份以上房屋租赁合同而形成的合同群，因此本文从以独立房间为单位的单一合同及以房屋登记范围内签订的两份以上的“合同群”为角度，判断“群租”合同的合法性问题。在对合同合法性分析的基础上，深入分析业主在行使建筑物区分所有权的限制及相关权利人因“群租”发生纠纷时可采取的私法救济对策。
关键词：“群租”合同合法性 建筑物区分所有权 成员权 相邻关系 管理规约
一、 前 言
事实上，“群租”并非中国现代经济发展的产物，“群租”现象由来已久，例如上海石库门里弄就是典型的因战乱使英租界、法租界人口集聚膨胀而形成的群租区。 当代，随着改革开放及城市化进程的不断加快，外来务工人员大量涌入城市，刚毕业的大学生毕业后纷纷在城市寻找更具发展潜力的工作，而一线、二线城市商品房价格的一路高涨，导致“群租”现象越演越烈。然而我国法律至今未对“群租”现象作明确定义，而学界对此也甚少论及，一般认为“群租”是指将一套（即一个单元）住房分别租给互不相识的多人、多户家庭或多个群体居住，有的将一套一室以上的住房按自然间分别出租；有的将住房分隔成若干个小房间后再分别出租；有的在一套住房里直接住进几十个陌生人。 根据上海政法学院石春玲教授在《“群租”的私法关系与私法保护》一文中的总结，“群租”的构成要件包括以下三个方面：一 、“群租”的承租主体是两人以上；二、“群租”的客体是同一个住宅单位；三、“群租”的内容是建立两个以上租赁合同关系。本文试以“群租”合同的合法性为切入点，着重分析出租人建筑物区分所有权的行使所受的法律限制及其他业主私法领域救济途径。
一、“群租”合同的合法性探讨
从本质上说“群租”合同是以独立登记的房屋内成立两份以上房屋租赁合同而形成的合同群，所以讨论“群租”合同的合法性不仅仅应当从单个租赁合同的合法性来探讨，更应当从独立登记的房屋内成立两份以上的合同，这一“合同群”是否合法有效这一角度来探讨。
首先，从单个合同角度来看，房屋租赁合同属于租赁合同的范畴，其成立的要件包括：租赁合同的标的物具有合法性：出租人对租赁物享有合法的使用收益权。租赁合同是诺成性合同，即只要双方当事人协商一致，合同即生效。同时，我国法律并未规定登记备案是租赁合同的生效要件，备案只具有对抗效力。因此，毋庸置疑，单个合同是合法有效的。
其次，从“群租”合同群的角度来看，最关键的一点是房屋所有或转租人是否有权将房屋按房间分别出租给不同主体的权利。我国《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我认为此处提到的“业主”应当做广义理解，第一手承租人因租赁合同享有对房屋使用、收益的权利，因此业主与第一手承租人应当具有将自己的房屋分割出让的权利。同时，该权利并不违反法律的禁止性规定。
此外，根据固有的民法理论认为“物的一部分不能成立单独所有权”德国民法典第九十三条也规定“物之构成部分，非毁损其一部或变更其本质不能分离者， 不得为独立权利之客体”但随着现代高层建筑的发展，使得整体建筑物被划分成为必然，由此也要有相应的理论产生来解释和规范，而建筑物区分所有权理论的出现则很好的实现了古老民法理论向现代具体情况的过度，有了建筑物区分所有权使人们不再一味的去关注“物的整体和局部”问题，而是在此基础上增加了对“分割物使其部分成立所有权是否影响其使用功能”的考量，正如有的学者指出“于建筑物上设定区分所有权， 并不违反一物一权主义，关键是对民法上的物要做灵活的理解。 可见，建筑物区分所有权并不与一物一权原则相冲突，也不是一物一权原则的例外，而是一物一权原则在现代社会的发展。既然社会的发展将独立登记的房屋作为建筑物区分所有权的客体，“群租”其实是社会资源自我整合的过程，在这一整合过程中，节约了承租人的通勤时间和精力，也增加了出租人的租金收益。因为，在社会发展中我们可以预见建筑物区分所有权的客体将不断缩小。因为法律的滞后性以及法律制定者需考虑的社会影响，现有的客体仍然没有确定单个房间为建筑物区分所有权的客体。当然，这一客体的确定将带来一个技术性的问题，既房屋租赁登记部门对“群租”房如何进行备案的问题。我认为在现行的登记体制下，登记部门仍可以现有的登记房屋为单位，具体备注相关群租信息即可。
二、业主或第一手承租人对建筑物区分所有权的行使所受法律限制及私法领域解决途径。
1．以相邻关系为视角
（1）相邻关系的原则性规定对“群租”的限制。《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助公平合理的原则，正确处理相邻关系。这是对相邻关系的原则性规定，揭示了相邻关系的本质特征是为调整权利冲突而产生的。根据《物权法》的规定，相邻关系可以区分为两大类型：一是提供积极便利的相邻关系，即用水、排水、通行等积极为邻人提供方便所产生的关系；二是消极的不作为的相邻关系，即要求不动产权利人不得从事一些特定的行为所产生的关系。《物权法》在相邻关系中规定的通风、采光、日照、通行以及建造和修缮建筑物等相邻关系，完全可以适用于区分所有情形下的各种相邻关系，确切地说，在城市中，这些相邻关系的规则在许多时候主要就是适用于区分所有权人之间的关系的。
（2）相邻关系是法定权利，既根据房屋的坐落天然享有的权利，因此、如果“群租”的承租人因用水、排水、通行等方面未给相邻权利人提供便利，或是因作息不规律、噪声过大影响了相邻权利人正常的生活，相邻权利人完全可以依据相邻关系向法院起诉要求承租人排除妨碍、恢复原状。
2.以“住改商”为视角
《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该条是对业主“住改商”的限制。应当说，“群租”与家庭旅馆具有本质区别，第一、“群租”非商业经营行为，而是以房屋的长期使用换取的固定租金的行为，而家庭旅馆则是类似旅馆的商业经营行为。第二、一般来说，“群租”的承租人租赁期间较长，最短也会达到一个月，而家庭旅馆租期一般较短，通常以一天为限。因此，业主对“群居”不应适用《物权法》第七十七条对出租人做出限制，但是一旦业主将住房改变为商业性用房，如开设家庭旅馆时，其他业主可以根据该条向法院主张权利。
3.以业主的成员权为视角
（1）业主的共同管理权对“群租”的限制。根据《物权法》第七十条规定，建筑物区分所有权包括业主的共同管理权，所谓共同管理权，又称为管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有管理业主的共同财产和共同事务的权利。《物业管理条例》第六条对成员权的具体内容作了具体规定，《物业管理条例》第六条第三项规定了成员制定及修改权:既业主在物业管理活动中,享有提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议的权利。《物业管理条例》第六条第六至九项规定了监督和请求权：既业主有权监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 (以下简称专项维修资金)的管理和使用；有权请求就重要事项召开业主大会进行讨论并进行表决。聘请物业服务企业,决定物业服务企业的权利等。同时《物业管理条例》第十二条对上述权利的行使制订了运行规则:既业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。另外第十二条之第三款规定:业主大会决定筹集和使用专项维修资金或改建、重建建筑物及其附属设施；,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（2）业主可依据成员权制定管理规约以适当约束“群租”行为。
全体业主享有成员权，因此可以通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制定的规则，就如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互关系做出具体规定。从物权法发展趋势来看，各国法律越来越重视管理规约在规范区分所有人之间关系、管理共同财产方面的作用。管理规约具有以下特征：第一，管理规约是业主自治的产物，它不仅是规范业主行为的规则，也是物业管理的依据；第二，管理规约是全体业主共同意志的产物，性质上属于共同行为；第三，管理规约是经过法定程序制订的；第四，管理规约是针对物业的管理和业主的行为而制定的规则。由此可见，区分所有权人共同生活和共同利益，决定了管理规约可以剥夺业主对其专有部分的出租权。我国《物权法》第七十一条规定，业主行使专有部分权利，不得损害其他业主的合法权益。这就意味着，只要大多数业主认为，专有部分的出租或抵押会损害其共同利益，可以以业主公约的形式对“群租”做出限制性规定，但应遵守一定的程序，即对管理规约的制定和修改，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
三、结束语
“群租”应当属于私法领域讨论的范围，但是“群租”行为客观上造成了妨碍其他业主利益、降低小区居住质量，引发治安、消防安全隐患等问题。因此，政府常常以联合执法的名义对“群租”房进行强制拆除。但是，现行法律并未赋予公安、消防、城管等部门以此为名强行进入居民住宅的权利。相关职能部门在保护小区其他业主权利的基础上，有没有想过谁来保护这些承租人的权益呢？事实上，根据以上分析，受害人完全可以依据相邻关系、业主管理规约所赋予的权利通过民事诉讼的方式进行救济。政府应当还权于民，培养公民通过法律手段自觉维护自身权益的意识。
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